يسمح قانون التمويل العقاري الكويت الجديد، الذي أقرّه مجلس الوزراء في أكتوبر 2025، للبنوك الكويتية وشركات التمويل المرخصة بمنح قروض سكنية للمرة الأولى، بعد أن كان هذا الدور مقصورًا على بنك الائتمان الكويتي والمؤسسة العامة للرعاية السكنية. القانون يرفع سقف القرض إلى 200 ألف دينار، ويمدّ فترة السداد إلى 25 عامًا، ما يعيد تشكيل قواعد تملك المنازل واستثمار عقاري الكويت من أساسها.
الجديد الأساسي هو كسر احتكار الجهات الحكومية لتمويل الإسكان في الكويت، وفتح الباب أمام البنوك الكويتية وشركات التمويل لتقديم قروض عقارية الكويت بشكل مباشر لمستحقي الرعاية السكنية. القانون صدر بمرسوم خلال فترة تعطّل مجلس الأمة لتسريع تطبيقه، ويميّز بين نوعين من التمويل: تمويل مدعوم تتحمل فيه الدولة الفائدة على أول 70 ألف دينار من القرض، وتمويل غير مدعوم يُمنح بشروط السوق ويخضع لضوابط بنك الكويت المركزي.
هذا التمييز يعني عمليًا أن المواطن المسجّل لدى المؤسسة العامة للرعاية السكنية يمكنه الجمع بين الدعم الحكومي والتمويل البنكي الإضافي لشراء وحدة أكبر أو أفضل موقعًا، بدلًا من الانتظار لسنوات في قوائم السكن الحكومي.
يحدّد القانون سقف التمويل بـ200 ألف دينار كويتي (نحو 649 ألف دولار)، مع فترة سداد تصل إلى 25 سنة وفترة سماح تصل إلى 3 سنوات دون أقساط. كما رفع القانون نسبة الدين إلى الدخل المسموح بها من 40% إلى 50%، ما يوسّع قدرة الأسر الكويتية على الاقتراض.
في حال التعثر عن السداد، يتيح القانون إعادة جدولة القرض لمدة إضافية تصل إلى خمس سنوات، ويُلزم الجهة الممولة بتوفير برنامج إسكان بديل للمقترض في حال تعرّضه للإخلاء ضمن إجراءات التنفيذ، وهو ما يميّز التجربة الكويتية عن أنظمة الرهن العقاري التقليدية التي تترك المقترض بلا حماية عند التعثر.
تتحول البنوك الكويتية من جهات إقراض تجاري عام إلى شريك أساسي في تمويل الإسكان في الكويت، بعد أن كانت غائبة عن هذا القطاع لعقود. يتوقع محللون أن يوسّع القانون محافظ الائتمان لدى البنوك بنسبة تصل إلى 40%، مع دخول شركات التمويل المرخصة كلاعب جديد إلى جانب البنوك.
بنك الكويت المركزي هو الجهة المنوط بها إصدار التعليمات التنظيمية التي تحدد آليات التمويل ونسب السداد ومعايير الأهلية، بما يضمن انضباط السوق ويحمي المقترضين من شروط تمويل مجحفة. هذا الدور التنظيمي يمنح المصارف مرونة في تصميم منتجات تمويلية متنوعة تناسب شرائح مختلفة من طالبي الإسكان.
الأثر المباشر هو زيادة السيولة المتاحة للشراء، وهو ما يدعم سوق العقارات الكويت الذي سجّل بالفعل نموًا في المبيعات بنسبة 36% خلال عام 2024. فتح باب التمويل البنكي يعني طلبًا أكبر على الوحدات السكنية الجاهزة والمشاريع الجديدة، خصوصًا في مناطق التوسع العمراني مثل الخيران والمطلاع وصباح الأحمد.
بالنسبة لمن يفكر في استثمار عقاري الكويت، فإن توسّع قاعدة المشترين القادرين على التمويل يرفع الطلب على العقارات السكنية بشكل عام، ما قد يدعم استقرار الأسعار أو رفعها تدريجيًا في المواقع المرغوبة، رغم أن بعض التحليلات تشير إلى احتمال تراجع أسعار فئات عقارية معينة خلال 2026 نتيجة زيادة المعروض من المشاريع الجديدة.
لا، القانون يستهدف بشكل أساسي المواطنين الكويتيين المسجلين لدى المؤسسة العامة للرعاية السكنية أو الباحثين عن تمويل عقاري خارج المنظومة الحكومية التقليدية، وليس المقيمين الأجانب. لكن الاستفادة غير المباشرة قائمة، إذ يخلق القانون فرصًا استثمارية في قطاعي المقاولات والتطوير العقاري، ويدعم الطلب العام على العقارات الذي ينعكس إيجابًا على قيمة الأصول العقارية بمختلف فئاتها.
يندرج القانون ضمن مساعي رؤية الكويت 2035 لتنويع مصادر تمويل الإسكان وتخفيف العبء المالي عن الدولة وبنك الائتمان الكويتي. الرؤية تستهدف تحويل قطاع الإسكان إلى منظومة أكثر استدامة يشارك فيها القطاع الخاص والمصرفي، بدلًا من الاعتماد الكامل على الإنفاق الحكومي المباشر.
رقمنة خدمات المؤسسة العامة للرعاية السكنية، التي تسارعت في السنوات الأخيرة تماشيًا مع الرؤية، تسير بالتوازي مع هذا التحول التمويلي، بحيث يصبح تملك المنازل عملية أسرع وأقل اعتمادًا على الإجراءات الورقية والانتظار الطويل في قوائم الرعاية السكنية.
ما الفرق بين التمويل المدعوم وغير المدعوم في القانون الجديد؟
التمويل المدعوم تتحمل فيه الدولة الفائدة على أول 70 ألف دينار من القرض، ويُمنح لمستحقي الرعاية السكنية المسجلين رسميًا. أما التمويل غير المدعوم فهو تمويل إضافي بشروط السوق يخضع لضوابط بنك الكويت المركزي، ويمكن الجمع بينه وبين التمويل المدعوم لتغطية قيمة عقار أكبر أو أفضل موقعًا.
كم يبلغ الحد الأقصى للقرض العقاري بعد القانون الجديد؟
يصل الحد الأقصى للتمويل إلى 200 ألف دينار كويتي، مع فترة سداد تمتد حتى 25 عامًا وفترة سماح تصل إلى ثلاث سنوات دون أقساط، ما يمنح المقترض مرونة أكبر مقارنة بالأنظمة السابقة التي كانت تقتصر على تمويل بنك الائتمان الكويتي فقط.
ماذا يحدث في حال تعثر المقترض عن سداد القرض العقاري؟
يتيح القانون إعادة جدولة القرض لمدة إضافية تصل إلى خمس سنوات لتخفيف الضغط المالي عن الأسرة. كما تُلزم الجهة الممولة بتوفير برنامج إسكان بديل للمقترض في حال تعرّضه للإخلاء ضمن إجراءات التنفيذ، وهو ما يوفر حماية إضافية غير معتادة في أنظمة التمويل العقاري التقليدية.
هل يمكن للبنوك التجارية منح قروض عقارية الآن في الكويت؟
نعم، القانون الجديد يسمح للبنوك الكويتية وشركات التمويل المرخصة بمنح قروض سكنية للمرة الأولى، بعد أن كان هذا الدور محصورًا في بنك الائتمان الكويتي والمؤسسة العامة للرعاية السكنية. يخضع هذا النشاط لتعليمات تنظيمية يصدرها بنك الكويت المركزي.
كيف يؤثر القانون على أسعار العقارات في سوق العقارات الكويت؟
يُتوقع أن يرفع القانون الطلب على الوحدات السكنية عبر توسيع قاعدة المشترين المؤهلين للتمويل، ما يدعم نشاط المبيعات في المناطق الجديدة كالخيران والمطلاع. مع ذلك، قد يخفف التوسع في المعروض العقاري من ارتفاع الأسعار في بعض الفئات خلال المرحلة المقبلة.